独学で成果が出ない状態から一変。物件を次々に購入し、念願のFIRE達成！

2003年頃の事です。当時、サラリーマンだった私の勤務先の給与体系、人事体系が大きく変わりました。それにより、私は大幅な年収ダウンを受けることに……。職業として「サラリーマン（会社員）」が好きでしたが、サラリーマンを続けていくことに非常に大きな不安とリスクを感じた出来事でした。そのことをきっかけに、常に会社に振り回される立場にあるサラリーマンを卒業し、人にコントロールされない人生を目指そうと考え始めたのです。

しかし、サラリーマンを辞めると収入が途絶え生活ができなくなってしまうので、サラリーマンを続けながら、新しい道が作れる何かを模索し始めました。その一つとして不動産投資に興味を持ち始めました。さっそく独学で始めるも、毎日深夜に帰宅するような生活を送っていたので、不動産投資に時間を割くことも出来ず、全く成果には結びつきませんでした。

インターネットで、不動産の知識が得られる教育機関はないかと探していて、ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校（現：不動産投資スクール）」を見つけました。それが私とファイナンシャルアカデミーとの出会いです。
まずはどのような人が講師をやっているのか調べ、束田先生の著書を探して入学前に読んでみました。実際に不動産投資を行って実績を上げている先生ならば信頼できると思い、「早く学べる集中3日間講義」に直ぐに申し込みをしたことを今でも覚えています。

2008年11月に3日間の集中講義を受けて、その後、すぐに行動を開始しました。
しかし、さっそく融資の壁にぶつかってしまったのです……。リーマン・ショック後の銀行融資の動向では「年収1000万円以上、預貯金1000万円以上」という暗黙の了解があるのか、当時、サラリーマン年収で800万円程しかなかった私は、買付をした不動産を銀行に持ち込んでも、年収要件を満たせず融資が通りませんでした。

1億円以上のRC物件に絞って探していたのですが、金利4.5％の某金融機関以外は融資不可が続きました。当時の利回り相場ではその金融機関で融資を受けるとほとんど手元に残らないことが明らかでした。現金が手元に残らないのでは投資の意味がないと思い「絶対に利益を残す」というポリシーをもとに物件探しを続けていったのです。不動産業者からの情報には素早く反応してすぐに現地視察、買付を入れる、という流れで毎月4件以上の買付を入れていました。しかし、買付が通っても融資につまづき購入が出来ないという日々が続きます……。

心が折れそうになっていた2010年10月。今でも鮮明に覚えているのですが、付き合いのある業者から火曜の22時に物件情報が入ってきたのです。当時、毎日残業続きだった私は電車で帰宅している最中でした。すぐに内容を確認したところ「利回り22％、積算3.4億円」という情報にとてもびっくりしました。かなりの数の物件情報を見続けていたので、その物件が超優良物件だということは一目で判断が付きました。直ぐに担当者に電話をして「明日の水曜に物件視察、融資付けをし内諾を取ること」を条件に買付を提出し仮の一番手を取ることに成功しました。

一番の難関である融資ですが、ある銀行で3回目の融資付けに失敗した時のことです。融資相談の時に、私の審査内容、行動と考え方、預金等を認めていただき「次回、もし積算と利回りの出る物件を持ってきて貰えたら通す自信がある。」と支店長代理から言っていただいたことを思い出しました。祈るような気持ちで深夜に4回目の融資相談をFAXで送信し、翌水曜は、会社に連絡をして有休を取り、すぐさま現場視察へ向かいました。すると、支店長代理から朝10時に「フルローン予定」の事前連絡があったので休業日である不動産業者に連絡したところ、本物の一番手を確保することが出来たのです。

2年近く購入出来ませんでしたが、真面目にコツコツやってきた成果が実ったことは本当に嬉しかったです。自分で銀行融資を付ける技術、資料作成、交渉など、この1棟を購入するにあたり不動産投資に必要なスキルを得ることが出来ました。さらに、購入後から約4年をかけてリフォームや大規模修繕（陸屋根補修やエレベーター交換含む）を行いました。当時はお金がなかったので、不動産管理会社に頼らず自らリフォーム業者と価格交渉交渉したり、設備業者と施工内容の交渉・価格交渉したり……。簡単な業務であれば、便利屋を使ってコスト削減もしました。ありとあらゆる管理・修繕に積極的に関与した実体験により、業者がどれくらい管理料を上乗せしているのかだけではなく、話している内容が正しいかどうかまで明確に判断ができるようになりました。

この物件を取得したおかげで、その後の購入はだいぶスムーズになりましたね。会社でも昇進して44歳で営業部長になったので、金融機関の融資条件である年収1,000万円以上もクリアー出来て、さらに物件取得に弾みが付きました。

授業で教わった利益計算によって、この物件を購入するとどのくらい現金を残せるかという予想が出来た事が大きかったのではないかと思います。また、自分の基準であるRC1億円以上、利回り11％以上、積算価格>物件価格、物件毎での手残り500万円以上というポリシーを崩さなかったことで、不動産投資でFIREする基盤に繋がったと感じています。自分で融資付けをしたことでスキルが上がり、どんどん楽になってきている実感がありますね。

2022年3月に勤め先を退職し、現在は、資産管理法人代表として不動産管理運営しています。今は大きい融資を受けるのではなく、現金で、価値のある不動産を安く購入することで物件を増やしていっています。2022年から新たに6物件19室（2022年7月末時点）を現金購入しました。返済がないため、キャッシュインフローがプラスで年収1,200万円ほど上積み出来ています。今後も現金買いで好立地の土地値以下の物件を購入していく予定です。不動産投資で財務基盤を築けているので、これからは会社に縛られず自分の好きなことを模索して実現していくような人生を歩みたいと思っています。

お金は価値のある紙です。しかし、自分の好きなことをやるために助けてくれるサポーターの様な存在でもあります。